中国旧城改造正符合了经济高速发展的需求，是发展进程中必须经过的阶段，也是可持续发展的必经之路。但目前中国旧城改造鱼龙混杂，正常、合理、规范的旧城改造被等同于拆迁，由此产生了偏见和误区。旧城改造，要处理好多层关系，平衡兼顾原业主的利益、市民利益、社区利益、环境利益、历史文化利益和开发商利益。

2023年旧城改造新政策强调了“楼道革命”、“环境革命”和“管理革命”三个方面的工作，改造计划主要关注建成年代较早、设施短板明显、居民改造意愿强烈的住宅小区，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

住建部披露数据，2023年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个、涉及居民865万户。根据各地统计上报数据，1~6月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.26万个、惠及居民742万户，按小区数计开工率80.4%。分省看，贵州、河北、湖北、江苏、江西、湖南、山东、重庆、浙江、辽宁、内蒙古11个省份开工率超过95%。

(资料图)

政策支持

住房城乡建设部等部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》。

按照“实施一批、谋划一批、储备一批”原则，尽快自下而上研究确定2024年改造计划，于2023年启动居民意愿征询、项目立项审批、改造资金筹措等前期工作，鼓励具备条件的项目提前至2023年开工实施。统筹养老、托育、教育、卫生、体育及供水、排水、供气、供热、电力、通信等方面涉及城镇老旧小区的设施增设或改造项目，做到计划有效衔接、资金统筹使用、同步推进实施。

各地将2024年城镇老旧小区改造计划，提供给本级有关部门、相关专业经营单位。鼓励有条件的地方研究建立住宅小区“体检查找问题、改造解决问题”机制，探索建立房屋养老金和保险制度，解决“钱从哪里来”问题，形成住宅小区改造建设长效机制。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国旧城改造行业发展分析与投资前景预测报告》显示：

旧城改造行业发展趋势 旧城改造行业发展前景分析

旧城改造来增加土地供应量。在大城市控制人口的基础上应该好好分析怎么样来增加土地供应量，缓解市场供需矛盾。

2023年，政府还采取了一系列利好政策，加强对老城改造的支持和有力推动。政府出台了积极参与企业投资激励、投资分类、投资运营政策，出台联系政策，政府采取政策措施扩大投资引进及支持各城市市、社会规模的投资活动，从而完善了行业发展环境，为投资方提供了及时的服务，进一步促进了投资的开展。

目前约有30个省市公布了2020年城市更新计划，其中北上广深四大一线城市今年计划推出旧城改造计划。北京大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，完成50个老旧小区综合整治项目，投资超12.8亿元。上海坚持留改拆并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6万套。

例如：上海市政府也披露，上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，“十三五”期间，上海要实施5000万平方米的各类旧住房修缮改造。眼下，国内城市更新的潜在需求量十分惊人。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

目前，不少企业更把投资旧城改造作为在大城市做大做强的战略性选择。如深圳掀起新一轮土改，打出市场向前政府退后的新信号，吸引万科、保利、佳兆业、华润等多家房企围猎深圳旧改市场，分一杯羹。

当前我国城镇化率水平为64.7%，十四五期间将迈入65%-70%区间。从发达国家经验来看，城镇化率在达到70%后城镇化速度将明显减慢;我国自2015年以来城镇化速度逐步递减，预计未来城镇化也将逐步从“高速发展”转向“高质量发展”，城市更新将发挥重要作用，使城市更健康、更安全、更宜居，成为人民群众高品质生活的空间。

旧城改造发展空间

在以一线城市房地产市场供不应求、供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，旧城改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。

旧城改造企业将充分运用智能技术，为老城改造注入强大的助推力，促进老城改造中的智能化发展，提高老城改造的效率和水平，运用智慧计算、物联网技术、机器人技术、3D打印等新技术，引入众多技术支持措施和配套设施，真正实现安全、高效的老城改造。

旧城改造将成为城市发展的新增长点和发力点。未来的城市，将通过旧改设计重新规划区域功能、对产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，并发挥利用商业的运营服务能力，以此激发空间活力。

旧城改造的三个重点：

即“楼道革命”、“环境革命”和“管理革命”。首先，通过扎实推进“楼道革命”，重点是更新改造老化和有隐患的管线管道，如燃气、供水、供热、排水、供电、通信等。同时，对楼栋内的人行走道、排风烟道、通风井道、上下小道等进行整治，并开展住宅外墙安全整治。此外，还将大力推进有条件的楼栋加装电梯等措施，提升居民的便利程度和生活质量。

其次，深入推进“环境革命”，重点是全面整治小区及周边的绿化、照明等。根据实际需求，增设停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施，改造或建设适老化和适儿化设施、无障碍设施等，为居民提供更好的生活条件和便利设施。

第三，有效实施“管理革命”，着重在引导有条件的小区引入专业化物业服务企业，完善住宅专项维修资金使用续筹等机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。这一方面可以提高物业管理水平，提供更优质的服务，另一方面也能保障小区设施的长期维护和更新。

此外，还强调要加强适老化及适儿化改造的重要性。根据《通知》要求，在有条件的地方，应按照人均用地不低于0.1平方米的标准配建或设置养老服务设施用房。这一举措将为老年人提供更好的养老服务，满足他们的特殊需求。

欲了解更多旧城改造行业的未来发展前景，可以点击查看中研普华产业院研究报告《2023-2028年中国旧城改造行业发展分析与投资前景预测报告》。该行业报告明确目标市场、分析竞争对手，了解市场定位，把握市场特征，发掘价格规律，创新营销手段，提出旧城改造行业市场进入和市场开拓策略，对行业未来发展提出可行性建议。